Uitleg WOZ-waarde niet-woningen

Voor een niet-woning betaalt u meer onroerende zaakbelasting. Niet-woningen zijn gebouwen die:

niet gebruikt worden om in te wonen. Zoals winkels, kantoren en fabrieken.
voor minder dan 70% gebruikt worden om te wonen.

Hoe bepalen we de WOZ-waarde van courante niet-woningen?
Courante niet-woningen zijn kantoren, winkels en bedrijfsruimten. Met courant bedoelen we, dat de onroerende zaak goed in de markt ligt, dus gemakkelijk verhuurd en verkocht kan worden. Courante niet-woningen worden gewaardeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode worden aan de verschillende gebruiksruimten huurwaarden per vierkante meter toegekend, die vervolgens gekapitaliseerd worden met behulp van een kapitalisatiefactor. De toegekende huurwaarden zijn onder andere afgeleid van op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers of huurcijfers van objecten die vergelijkbaar zijn. De kapitalisatiefactor wordt verkregen door het analyseren van verkooptransacties. De kapitalisatiefactor is, kort gezegd, het aantal keer de jaarhuur, die men bij verkoop wil ontvangen of bij koop bereid is te betalen.

We onderscheiden twee soorten objectkenmerken in de WOZ: primaire en secundaire objectkenmerken.

Wat zijn primaire objectkenmerken?
Primaire objectkenmerken zijn meetbare kenmerken van een object, zoals:

de grootte (oppervlakte, perceelsgrootte)
het bouwjaar
het adres/de wijk
het type object (horeca, winkel, kantoor of bedrijfsruimte).

Wat zijn secundaire objectkenmerken?
Secundaire objectkenmerken bevatten een oordeel over het WOZ-object of over de omgeving. De secundaire objectkenmerken zijn onderverdeeld in indicatoren voor:

de kwaliteit (K) van het object (1 t/m 5)
de staat van onderhoud (O) van het object (1 t/m 5)
de uitstraling (U) van het object (1 t/m 5)
de doelmatigheid (D) van het object (1 t/m 5)
het voorzieningenniveau (V) van het object (1 t/m 5)
de ligging (L) van het object (A t/m D).

Deze kenmerken zijn gebaseerd op visuele inspectie van het object in relatie tot het bouwjaar van het object. Wanneer we bij een object niet weten wat de secundaire objectkenmerken zijn wordt uitgegaan van gemiddeld. Er is geen sprake van een bouwkundige keuring van het object.

Uitleg kwalificaties:

5 = uitstekend, luxe materialen
4 = goed
3 = voldoende/gemiddeld
2 = matig
1 = slecht

Kantoren: locatie in goed ontsloten kantoorpark
Winkels: behorend tot kernwinkelgebied
Bedrijfsruimten: locatie op een groot en goed ontsloten industrieterrein.

Kantoren: locatie op gemengd terrein met zowel kantoorgebouwen als bedrijfsruimten
Winkels: behorend tot kernwinkelgebied buiten A-locatie
Bedrijfsruimten: locatie op een industrieterrein met redelijke ontsluiting.

Kantoren: gelegen in een winkelstraat
Winkels: gelegen buiten kernwinkelgebied
Bedrijfsruimten: locatie met redelijke ontsluiting, maar niet gelegen op industrieterrein.

Alle overige locaties.

Leegstandsrisico

Het percentage voor leegstandsrisico wordt berekend volgens de instructies van de Taxatiewijzer en kengetallen Huurwaardekapitalisatie van het WOZ-datacenter, waarbij frictieleegstand buiten beschouwing is gelaten. In de leegstandsanalyse wordt onderzocht in hoeverre er leegstand is in een bepaalde omgeving en hoe die zich heeft ontwikkeld ten opzichte van de vorige beschouwingsperiode. Als deze verschillen zijn geduid, kan er naar de oorzaken worden gezocht. Hiermee kan vervolgens rekening worden gehouden. Per gemeente is daarvoor per soort object en per groepslocatie, het percentage leegstand berekend aan de hand van het aantal leegstaande objecten en de oppervlakte van de objecten. Het leegstandsrisico onder andere is hierbij verdisconteerd in de transactie. Het percentage voor de leegstandsrisico wordt naar boven afgerond.

Hoe bepalen we de WOZ-waarde van incourante niet-woningen?
Met incourant bedoelen we onroerende zaken, die bijna nooit verkocht worden zoals bijvoorbeeld een ziekenhuis. We bepalen de waarden van incourante niet-woningen met ‘de gecorrigeerde vervangingswaarde’. De gecorrigeerde vervangingswaarde is het bedrag, dat nodig zou zijn als het object opnieuw gebouwd zou worden. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de vervangingswaarde voor de opstal en de grond, waarbij voor de grond o.a. rekening wordt gehouden met de bestemming van het object en voor de opstal met de technische en functionele veroudering.

Hoe bepalen we de WOZ van hotels, recreatieparken en benzinestations?
Recreatieparken, hotels en benzinestations worden gewaardeerd op basis van de discounted-cashflow(DCF)methode en de operationele-cashflow(OCF)methode. Bij de DCF-berekening worden alle toekomstige inkomsten en uitgaven, met betrekking tot de onroerende zaak, contant gemaakt naar de waardepeildatum. Daarom wordt deze taxatiemethode wel aangeduid als netto contante waardemethode. Voor het bepalen van de hoogte van de toekomstige inkomsten en uitgaven wordt niet alleen gekeken naar de daadwerkelijke inkomsten en uitgaven met betrekking tot het object voor de huidige eigenaar, maar moet er ook een vergelijking gemaakt worden met inkomsten en uitgaven die zich bij een vergelijkbaar object zouden voordoen. Er is dus sprake van geobjectiveerde kasstromen.

De OCF-berekening gaat uit van geobjectiveerde kasstromen, die met de exploitatie van een recreatieterrein kunnen worden behaald, om zo de waarde van het terrein als geheel te kunnen bepalen. Daarom worden de kosten en de omzetgegevens van deze objecten jaarlijks opgevraagd via een inlichtingenformulier.