Waardebepaling Onroerende Zaken (WOZ) algemeen
WOZ betekent Waardering Onroerende Zaken en komt uit de Wet WOZ
De Wet WOZ bepaalt hoe de waarde van onroerende zaken, zoals woningen en bedrijfspanden, wordt vastgesteld.
Belangrijke regels in de wet:
- Gemeenten houden gegevens bij over woningen en panden, zoals indeling en verkoopprijzen.
- De WOZ-waarde wordt elk jaar bepaald.
- De waarde wordt berekend op een vast tijdstip: de waardepeildatum.
- Voor 2025 is de waardepeildatum 1 januari 2024.
De WOZ-waarde geeft aan wat een onroerende zaak op zou brengen als deze werd verkocht op 1 januari van het vorige jaar, de zogenaamde waardepeildatum. De WOZ-waarde van 2025 laat dus zien wat uw onroerende zaak waard was op 1 januari 2024.
- Voor uw aangifte inkomstenbelasting 2025 gebruikt u de WOZ-waarde van 1 januari 2024.
- Voor uw aangifte inkomstenbelasting 2024 gebruikt u de WOZ-waarde van 1 januari 2023.
Onroerende zaken zijn gebouwen en de grond waarop ze staan. We maken verschil tussen twee soorten:
• Gebouwd eigendom → Een gebouw dat door mensen is gemaakt, zoals een woning, garage, winkel of kantoor.
• Ongebouwd eigendom → Grond zonder gebouw, zoals een stuk land of een parkeerplaats.
De WOZ-waarde telt voor maximaal 33% mee in de puntentelling van sociale huurwoningen. Dit geldt voor huurwoningen met een huurprijs onder € 808,06 per maand (in 2025).
Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde
U kunt alleen bezwaar maken tegen de WOZ-waarde als u de maximale huurprijs voor een sociale huurwoning betaalt. Controleer dit via dehuurprijscheck. Wilt u de WOZ-waarde van uw huurwoning bekijken? Dat kan op het WOZ-waardeloket van de Rijksoverheid.
Hoe vraag ik een WOZ-beschikking aan?
Als huurder kunt u alleen een WOZ-beschikking aanvragen als u een direct financieel belang heeft. Dit moet u aantonen. Stuur bij uw aanvraag:
- Een huurspecificatie
- Het aantal punten van uw huurwoning
U kunt dit digitaal opsturen naar beschikkingen@bwbrabant.nl of contact opnemen via onze andere contactgegevens. Wij beoordelen daarna of u een WOZ-beschikking kunt krijgen.
U kunt bij het Kadaster vragen wie de eigenaar is.
Het telefoonnummer: 088 183 20 05 of 088 183 22 00 (klantcontactcenter)
Het adres: Kennedyplein 101, 5611 ZS Eindhoven
De website: www.kadaster.nl
Voor de taxatie moeten we de grenzen van uw onroerende zaak weten. De Wet WOZ heeft hier regels over gemaakt. De onroerende zaak moet bijvoorbeeld:
- dezelfde eigenaar en gebruiker hebben;
- zelfstandig te gebruiken zijn;
- af te sluiten zijn;
- noodzakelijke voorzieningen hebben (bijvoorbeeld badkamer en wc)
We gaan uit van een zo groot mogelijke grens. Dus horen twee onroerende zaken bij elkaar en hebben ze dezelfde eigenaar en gebruiker? Dan zijn ze één onroerende zaak. Bijvoorbeeld: een tuin en een garage.
De WOZ-waarde wordt vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht.
De gemeente bepaalt de WOZ-waarde van een woning door deze te vergelijken met recent verkochte, vergelijkbare woningen (referentiewoningen). Dit heet de vergelijkingsmethode.
Stap 1: Referentiewoningen kiezen
De gemeente zoekt woningen die:
• In dezelfde buurt liggen
• Een vergelijkbare grootte, type en staat hebben
• Recent verkocht zijn rond de waardepeildatum (meestal 1 januari van het vorige jaar)
Stap 2: Prijs per vierkante meter berekenen
Om de woningen goed te vergelijken, wordt de verkoopprijs van een referentiewoning gedeeld door de gebruiksoppervlakte:
Vierkantemeterprijs = verkoopprijs*
gebruiksoppervlakte (m2)
* Geindexeerd naar waardepeildatum – (evt) kavelwaarde – (evt) bijgebouwenwaarde
Bijvoorbeeld:
• Een huis is op de waardepeildatum verkocht voor €300.000 en heeft een gebruiksoppervlakte van 100 m²
• De berekende kavelwaarde is € 60.000 en een berging/schuur van € 5.000 (conform bijgebouwenmodel)
• De vierkantemeterprijs is dan (€300.000 - € 60.000 - € 5.000) ÷ 100 = €2.350 per m²
Stap 3: WOZ-waarde van jouw woning bepalen
De vierkantemeterprijs van vergelijkbare woningen wordt toegepast op jouw woning, waarbij kleine verschillen (zoals perceelgrootte, bouwjaar, staat van onderhoud) worden meegenomen.
Bijvoorbeeld:
• Jouw huis heeft 110 m² en de berekende vierkantemeterprijs is €2.350 per m²
• de berekende kavelwaarde (conform kavelmodel) is € 57.500 en voor de garage € 15.000 (conform bijgebouwenmodel)
• Dan is de geschatte WOZ-waarde: 110 × €2.350 + € 57.500 + € 15.000 = €331.000
Conclusie:
De WOZ-waarde wordt bepaald door vergelijkbare verkopen te analyseren, een gemiddelde vierkantemeterprijs te berekenen en die toe te passen op jouw woning, met correcties voor de onderlinge verschillen. De opbouw van de WOZ-waarde is de som voor de woononderdelen (berekend via vergelijkingsmethode), de grondwaarde (berekend via kavelmodel) en bijgebouwenwaarde (berekend via bijgebouwenmodel).
We onderzoeken alle verkoopprijzen van woningen die in een gemeente verkocht zijn rond de waardepeildatum. Natuurlijk kunnen er grote verschillen zijn in de bouw van woningen. We kijken daarom naar de kenmerken die we wel kunnen vergelijken. Bijvoorbeeld:
- het bouwjaar is ongeveer hetzelfde;
- de grootte is ongeveer hetzelfde;
- de woning staat in dezelfde wijk;
- het type woning is hetzelfde: een tussenwoning, hoekwoning, 2-onder-1-kapwoning, vrijstaande woning, appartement enzovoort.
De WOZ-waarde bestaat uit:
- De waarde van de grond.
- Het deel van het gebouw dat op 1 januari 2025 af is.
Hiervoor wordt gekeken naar:
- De situatie op 1 januari 2025
- De waarde die de woning op 1 januari 2024 zou hebben gehad.
Voorbeeld;
- De grond is € 200.000 waard
- De bouwkosten voor het gebouw zijn € 100.000.
- Op 1 januari 2025 is 20% van het gebouw klaar.
De WOZ-waarde wordt dan berekend als:
Grond € 200.000 + 20 % van de bouwkosten (€ 20.000) = WOZ-waarde € 220.000.
Voor de WOZ kijken we naar de toestand van het object op 1 januari van het belastingjaar. De waardepeildatum bepaalt het waardeniveau en ligt een jaar eerder. Veranderingen aan een onroerende zaak tussen de waardepeildatum en de toestandsdatum (1 januari belastingjaar) worden dus wel in de WOZ-waarde meegenomen.
Bij het bepalen van de WOZ-waarde is de marktanalyse een belangrijk onderdeel. Tijdens deze analyse worden alle verkooptransacties gecontroleerd op bruikbaarheid. Taxateurs controleren en corrigeren bij boven- en benedenwoningen, appartementen het aandeel VvE op de transactiesom omdat dit geen onderdeel is van de onroerende zaak.
Het waarderen en vaststellen van de WOZ-waarde vindt plaats op gecorrigeerde transacties, er wordt dus rekening gehouden met het aandeel VvE.
Courante niet-woningen zijn winkels, kantoren en bedrijfsruimtes.
Met courant bedoelen we dat de onroerende zaak goed in de markt ligt, dus gemakkelijk verkocht kan worden. Courante niet-woningen worden gewaardeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode worden aan de verschillende gebruiksruimten huurwaarden per vierkante meter toegekend, die vervolgens gekapitaliseerd worden met behulp van een kapitalisatiefactor. De toegekende huurwaarden zijn onder andere afgeleid van op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers of huurcijfers van objecten die vergelijkbaar zijn.
Met incourant bedoelen we onroerende zaken die bijna nooit verkocht worden zoals bijvoorbeeld scholen, sportcomplexen, schouwburgen, ziekenhuizen en bejaardenhuizen. We bepalen de waarden van incourante niet-woningen met ‘de gecorrigeerde vervangingswaarde’.
Voor alle niet-woningen geldt de waarderingsmethode die leidt tot de hoogste waarde.
U krijgt als nieuwe eigenaar en/of gebruiker een inlichtingenformulier van ons. Waarom hebben wij deze gegevens nodig?
Om inzicht te krijgen in de markt
Bij het bepalen van de WOZ-waarde is de marktanalyse een belangrijk onderdeel. Wij verzamelen, analyseren en registreren gegevens over prijzen. Daarmee weten we meer over het niveau en de ontwikkeling van de markt. We gebruiken de gegevens als we onroerende zaken opnieuw waarderen op een nieuwe waardepeildatum.
Ja, u moet ons gegevens geven die belangrijk zijn voor de WOZ. We gebruiken uw gegevens alleen om de WOZ te bepalen. Uw gegevens geven wij niet aan derden. Wij zijn verplicht om uw gegevens geheim te houden. Dit staat allemaal in de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen.
Wat is de waardepeildatum?
De WOZ-waarde voor belastingjaar 2025 heeft als waardepeildatum 1 januari 2024. De waardepeildatum is landelijk en ligt altijd een jaar voor het belastingjaar. Dit betekent dat voor het bepalen van de WOZ-waarde gekeken wordt naar de toestand van het object op 1 januari van het belastingjaar, maar naar het waardeniveau van een jaar eerder.
Wat is het tijdvak?
Het tijdvak is het jaar waarin de WOZ-waarde geldt. Het tijdvak is altijd van 1 januari tot 1 januari.
Een jaar. Van 1 januari tot 1 januari.
De WOZ-waarde zetten we in een document: de WOZ-beschikking. U krijgt van ons elk jaar een WOZ-beschikking als u eigenaar bent en/of huurder bent van ee bedrijfspand.
In de WOZ-beschikking staat:
- een aanduiding van de onroerende zaak
- de WOZ-waarde
- de waardepeildatum
- het jaar waarin de WOZ-waarde geldt
- de datum waarop de WOZ-beschikking verstuurd is.
Samen met de WOZ-beschikking krijgt u meestal ook het aanslagbiljet. Bent u het niet eens met de WOZ-beschikking of de aanslag? Dan kunt u bezwaar maken.
Huurt u een woning?
Dan betaalt u geen onroerende zaakbelasting. Dit staat dan ook niet op uw aanslagbiljet.
In de Wet WOZ staat dat we de WOZ-beschikking naar één van de eigenaren moeten sturen. Als tweede eigenaar kunt u ons wel vragen om een WOZ-beschikking. Dat kunt u doen via het contactformulier.
Alleen als er een misverstand kan ontstaan. Gaat het om een leesteken of een letter? Dan is het waarschijnlijk duidelijk voor wie de WOZ-beschikking is. Staat er echt een verkeerde naam? Vraagt u dan alstublieft een nieuw WOZ-beschikking aan via contactformulier.
Ja. De volgende WOZ-beschikkingen zijn mogelijk:
- WOZ-beschikking in begin van het jaar
Deze beschikking geldt één jaar.
- WOZ-beschikking voor nieuwe eigenaar of gebruiker tijdens het jaar
Wordt de onroerende zaak verkocht of aan een ander verhuurd? Dan verandert de eigenaar of gebruiker. Deze nieuwe eigenaar of gebruiker kan ons om een WOZ-beschikking vragen. Dit is bepaald in artikel 26 van de Wet WOZ.
- WOZ-beschikking voor andere belastingbetaler
De WOZ-beschikking gaat naar één eigenaar of gebruiker. Andere eigenaren en gebruikers kunnen wel betrokken worden bij het betalen van de belasting. Zij kunnen ook zelf een WOZ-beschikking aanvragen.
- Herzieningsbeschikking
Heeft een nieuwe eigenaar of gebruiker bezwaar gemaakt? En is er een vermoeden dat de WOZ te laag is? Dan kan het College van Burgemeester een Wethouders de WOZ-beschikking opnieuw bekijken. De herzieningsbeschikking is dan de uitspraak op het bezwaar waar de nieuwe waarde op staat.
- Verminderingsbeschikking
Wordt de waarde minder door een bezwaar? Dan krijgen de eigenaren en gebruikers een ‘verminderingsbeschikking’. De verminderingsbeschikking is dan de uitspraak op het bezwaar waar de nieuwe waarde op staat.
Als u na 1 januari eigenaar of gebruiker wordt
U krijgt niet altijd een WOZ-beschikking als u na 1 januari eigenaar of gebruiker bent geworden. U kunt de WOZ-beschikking dan aanvragen via het contactformulier.
Als er meer eigenaren zijn
U krijgt misschien geen WOZ-beschikking als er meer eigenaren zijn. Dan krijgt één eigenaar de WOZ-beschikking. Een andere eigenaar moet dan bijvoorbeeld het huurwaardeforfait voor de inkomstenbelasting doorgeven. De andere eigenaren kunnen de WOZ-beschikking wel aanvragen via het contactformulier. Dan kunnen zij ook eventueel bezwaar maken.
Nee. Dat betekent niet meteen dat u geen belasting moet betalen.
Een taxatieverslag laat zien hoe we de waarde van een onroerende zaak hebben bepaald. In een taxatieverslag staan:
- de gegevens van de onroerende zaak: grootte, bijgebouwen, type woning, het bouwjaar en eventueel kenmerken die belangrijk zijn voor de waarde.
- verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken.
Let op: een taxatieverslag is geen taxatierapport. Een taxatierapport laat u maken als u een onroerende zaak koopt of verkoopt.
U kunt ons een taxatieverslag vragen als:
- u een WOZ-beschikking heeft gekregen.
- u belasting betaalt voor de onroerende zaak.
U moet kunnen bewijzen dat u belanghebbende bent. We geven het taxatieverslag niet aan derden.
Nee, de gemeente heeft daar geen belang bij.
- De opbrengst van belastingen hangt vooral af van het tarief dat de gemeenteraad vaststelt.
- Een lage WOZ-waarde kan juist voordelig zijn voor de gemeente, omdat er dan bijvoorbeeld minder bezwaarschriften komen en die kosten lager blijven.
- De WOZ-waarde moet zo goed mogelijk aansluiten op de echte marktwaarde. Dit is wettelijk bepaald en zorgt ervoor dat de waarde controleerbaar is voor iedereen.
Ja, u moet de OZB gewoon betalen.
- Bezwaar maken geeft geen uitstel van betaling.
- Het verwerken van uw bezwaar kan even duren.
- Als u uitstel zou krijgen, kan het gebeuren dat u later meerdere termijnen tegelijk moet betalen. Dit willen we voorkomen.
- Krijgt u gelijk in uw bezwaar? Dan krijgt u het te veel betaalde bedrag terug.
Misschien heeft u zich aangemeld bij MijnOverheid. In dat geval ontvangt u de aanslag of WOZ-beschikking digitaal in uw Berichtenbox.
Wilt u uw aanslagen, WOZ-beschikking of taxatieverslag bekijken? Log in op onze digitale balie via Zelf online regelen of op MijnOverheid.nl met de DigiD van de persoon op wiens naam de aanslag staat.