Waardebepaling Onroerende Zaken (WOZ) algemeen

Bij het bepalen van de WOZ-waarde is de marktanalyse een belangrijk onderdeel. Tijdens deze analyse worden alle verkooptransacties gecontroleerd op bruikbaarheid. Taxateurs controleren en corrigeren bij boven- en benedenwoningen, appartementen het aandeel VvE op de transactiesom omdat dit geen onderdeel is van de onroerende zaak.

Het waarderen en vaststellen van de WOZ-waarde vindt plaats op gecorrigeerde transacties, er wordt dus rekening gehouden met het aandeel VvE.

U krijgt als nieuwe eigenaar en/of gebruiker een inlichtingenformulier van ons. Waarom hebben wij deze gegevens nodig?

Om inzicht te krijgen in de markt

Bij het bepalen van de WOZ-waarde is de marktanalyse een belangrijk onderdeel. Wij verzamelen, analyseren en registreren gegevens over prijzen. Daarmee weten we meer over het niveau en de ontwikkeling van de markt. We gebruiken de gegevens als we onroerende zaken opnieuw waarderen op een nieuwe waardepeildatum.

Taxateurs controleren en corrigeren bij boven- en benedenwoningen, appartementen het aandeel VvE op de transactiesom omdat dit geen onderdeel is van de onroerende zaak. Het waarderen en vaststellen van de WOZ-waarde vindt plaats op gecorrigeerde transacties, er wordt dus rekening gehouden met het aandeel VvE.

Ja, u moet ons gegevens geven die belangrijk zijn voor de WOZ. We gebruiken uw gegevens alleen om de WOZ te bepalen. Uw gegevens geven wij niet aan derden. Wij zijn verplicht om uw gegevens geheim te houden. Dit staat allemaal in de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen. 

Onroerende zaken zijn alle gebouwen en de grond waarop die gebouwen staan. We verdelen onroerende zaken in ‘gebouwd eigendom’ en 'ongebouwd eigendom’:

- een gebouwd eigendom = een object dat door mensen gemaakt is. Zoals: een woning, garage, winkel, kantoor.
- een ongebouwd of onbebouwd eigendom = grond of een parkeerplaats.

Voor de WOZ kijken we naar de toestand van het object op 1 januari van het belastingjaar. De waardepeildatum bepaalt het waardeniveau en ligt een jaar eerder. Veranderingen aan een onroerende zaak tussen de waardepeildatum en de toestandsdatum (1 januari belastingjaar) worden dus wel in de WOZ-waarde meegenomen.

U kunt bij het Kadaster vragen wie de eigenaar is.

Het telefoonnummer: 088 183 20 05 of 088 183 22 00 (klantcontactcenter)
Het adres:                 Kennedyplein 101, 5611 ZS Eindhoven
De website:               www.kadaster.nl

De WOZ-waarde wordt vastgesteld aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht.

Courante niet-woningen zijn winkels, kantoren en bedrijfsruimtes.

Met courant bedoelen we dat de onroerende zaak goed in de markt ligt, dus gemakkelijk verkocht kan worden. Courante niet-woningen worden gewaardeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode worden aan de verschillende gebruiksruimten huurwaarden per vierkante meter toegekend, die vervolgens gekapitaliseerd worden met behulp van een kapitalisatiefactor. De toegekende huurwaarden zijn onder andere afgeleid van op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers of huurcijfers van objecten die vergelijkbaar zijn.

Met incourant bedoelen we onroerende zaken die bijna nooit verkocht worden zoals bijvoorbeeld scholen, sportcomplexen, schouwburgen, ziekenhuizen en bejaardenhuizen. We bepalen de waarden van incourante niet-woningen met ‘de gecorrigeerde vervangingswaarde’.

Voor alle niet-woningen geldt de waarderingsmethode die leidt tot de hoogste waarde. 

Alleen als er een misverstand kan ontstaan. Gaat het om een leesteken of een letter? Dan is het waarschijnlijk duidelijk voor wie de WOZ-beschikking is. Staat er echt een verkeerde naam? Vraagt u dan alstublieft een nieuw WOZ-beschikking aan via contactformulier. 

In de Wet WOZ staat dat we de WOZ-beschikking naar één van de eigenaren moeten sturen. Als tweede eigenaar kunt u ons wel vragen om een WOZ-beschikking. Dat kunt u doen via het contactformulier. 

Een taxatieverslag laat zien hoe we de waarde van een onroerende zaak hebben bepaald. In een taxatieverslag staan:

- de gegevens van de onroerende zaak: grootte, bijgebouwen, type woning, het bouwjaar en eventueel kenmerken die belangrijk zijn voor de waarde.
- verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken.

Let op: een taxatieverslag is geen taxatierapport. Een taxatierapport laat u maken als u een onroerende zaak koopt of verkoopt.

We onderzoeken alle verkoopprijzen van woningen die in een gemeente verkocht zijn rond de waardepeildatum. Natuurlijk kunnen er grote verschillen zijn in de bouw van woningen. We kijken daarom naar de kenmerken die we wel kunnen vergelijken. Bijvoorbeeld:

- het bouwjaar is ongeveer hetzelfde;
- de grootte is ongeveer hetzelfde;
- de woning staat in dezelfde wijk;
- het type woning is hetzelfde: een tussenwoning, hoekwoning, 2-onder-1-kapwoning, vrijstaande woning, appartement enzovoort.

De WOZ-waarde is dan het deel dat op 1 januari van het belastingjaar gebouwd is + de grondwaarde. Dan geldt:

-          de situatie van 1 januari van dit jaar, én
-          de waarde die uw woning zou hebben gehad op 1 januari een jaar eerder. 

Wat is de waardepeildatum?
De WOZ-waarde voor belastingjaar 2024 heeft als waardepeildatum 1 januari 2023. De waardepeildatum is landelijk en ligt altijd een jaar voor het belastingjaar. Dit betekent dat voor het bepalen van de WOZ-waarde gekeken wordt naar de toestand van het object op 1 januari van het belastingjaar, maar naar het waardeniveau van een jaar eerder.

Wat is het tijdvak?
Het tijdvak is het jaar waarin de WOZ-waarde geldt. Het tijdvak is altijd van 1 januari tot 1 januari.  

In de Wet Onroerende Zaken (wet WOZ) staat dat alle gemeenten, waterschappen en het Rijk in Nederland op dezelfde manier de waarde van een onroerende zaak bepalen. De wet WOZ is er sinds 1995. Voor 1995 hadden organisaties een eigen systeem om de waarde van onroerende zaken te bepalen. Dat was niet praktisch en vaak onbegrijpelijk.

In de wet staat dat gegevens worden bewaard
Een belangrijk uitgangspunt van de wet WOZ is dat gegevens van onroerende zaken steeds moeten worden bewaard. Denk aan:

-          informatie over het bouwjaar
-          informatie over het renovatiejaar
-          gegevens over de indeling
-          de vraagprijs en de verkoopprijs

In de wet staat dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw bepaald wordt.
Ieder jaar worden de WOZ-waarden van alle onroerende zaken opnieuw bepaald.

In de wet staat dat de WOZ-waarde de hoogte van uw belastingen bepaalt.
Met de jaarlijkse WOZ-waarde bepaalt:

-          uw gemeente hoe hoog uw ‘onroerende zaakbelasting’ wordt.
-          het waterschap hoe hoog uw ‘watersysteemheffing’ wordt.
-          de belastingdienst hoe hoog uw ‘eigenwoningforfait’ wordt.
-          de belastingdienst hoe hoog uw ‘vermogensrendementheffing’ wordt.
-          de verhuurder hoe hoog de maximale ‘huur van uw woning in de sociale sector’
           wordt.

De WOZ-gegevens worden ook gebruikt bij:

-          bouwprojecten: gronduitgifte, onteigening, planschade, exploitatieovereenkomsten,
           vergunningverlening en erfpacht.
-          gebruik van hulpdiensten.
-          bepalen of koper een Nationale Hypotheek Garantie krijgt.
-          tegengaan van vastgoedfraude.
-          verkopen van huurwoningen.

De WOZ-waarde zetten we in een document: de WOZ-beschikking. U krijgt van ons elk jaar een WOZ-beschikking als u eigenaar en/of huurder bent.

In de WOZ-beschikking staat:

-          een aanduiding van de onroerende zaak
-          de WOZ-waarde
-          de waardepeildatum
-          het jaar waarin de WOZ-waarde geldt
-          de datum waarop de WOZ-beschikking verstuurd is.

Samen met de WOZ-beschikking krijgt u meestal ook het aanslagbiljet. Bent u het niet eens met de WOZ-beschikking of de aanslag? Dan kunt u bezwaar maken.

Huurt u een woning?
Dan betaalt u geen onroerende zaakbelasting. Dit staat dan ook niet op uw aanslagbiljet. 

U kunt ons een taxatieverslag vragen als:

-          u een WOZ-beschikking heeft gekregen.
-          u belasting betaalt voor de onroerende zaak.

U moet kunnen bewijzen dat u belanghebbende bent. We geven het taxatieverslag niet aan derden. 

Ja. De volgende WOZ-beschikkingen zijn mogelijk:

-          WOZ-beschikking in begin van het jaar
Deze beschikking geldt één jaar.

-          WOZ-beschikking voor nieuwe eigenaar of gebruiker tijdens het jaar
Wordt de onroerende zaak verkocht of aan een ander verhuurt? Dan verandert de eigenaar of gebruiker. Deze nieuwe eigenaar of gebruiker kan ons om een WOZ-beschikking vragen. Dit is bepaald in artikel 26 van de Wet WOZ.

-          WOZ-beschikking voor andere belastingbetaler
De WOZ-beschikking gaat naar één eigenaar of gebruiker. Andere eigenaren en gebruikers kunnen wel betrokken worden bij het betalen van de belasting. Zij kunnen ook zelf een WOZ-beschikking aanvragen.

-          Herzieningsbeschikking
Heeft een nieuwe eigenaar of gebruiker bezwaar gemaakt? En is er een vermoeden dat de WOZ te laag is? Dan kan het College van Burgemeester een Wethouders de WOZ-beschikking opnieuw bekijken.

-          Verminderingsbeschikking
Wordt de waarde minder door een bezwaar? Dan krijgen de eigenaren en gebruikers een ‘verminderingsbeschikking’. Hierop staat de nieuwe waarde. 

Nee. Dat betekent niet meteen dat u belasting moet betalen. 

Nee. Dat betekent niet meteen dat u geen belasting moet betalen. 

Als u na 1 januari eigenaar of gebruiker wordt
U krijgt niet altijd een WOZ-beschikking als u na 1 januari eigenaar of gebruiker bent geworden. U kunt de WOZ-beschikking dan aanvragen via het contactformulier. 

Als er meer eigenaren zijn
U krijgt misschien geen WOZ-beschikking als er meer eigenaren zijn. Dan krijgt één eigenaar de WOZ-beschikking. Een andere eigenaar moet dan bijvoorbeeld het huurwaardeforfait voor de inkomstenbelasting doorgeven. De andere eigenaren kunnen de WOZ-beschikking wel aanvragen via het contactformulier. Dan kunnen zij ook eventueel bezwaar maken.